不動産関係⑧

相続税対策にアパート経営はオススメ？その理由やメリット・デメリットについて

不動産の所有の形態にはさまざまなものがあります。多くの方は、敷地の上に住宅を建てる「土地＋建物」を所有しているケースではないでしょうか。

しかし、空き地のまま所有しているケースもあるでしょう。

「空き地にアパートを建築して人に貸せば相続税対策になる」という話を耳にしたことがある方もいるかもしれません。どうしてアパート建築が相続税対策になるのでしょうか。

アパートは土地および建物は評価が下がる

通常、マイホームの敷地として所有している土地は、自分がその土地に住んでいるため、「不動産を売りたい」と思えば、いつでも売り出すことができます。また、空き地として所有している場合も同様です。自分の考えで自由にその土地を売買できるのです。

しかし、所有している土地にアパートを建てている場合には、その土地を売りたいと思っても住んでいる人がいるため、すぐに売買できるものではありませんよね。また、他人に土地を貸し、借りた人がその土地の上に住宅を建てている場合も同じですよね。

・「借地権」とは

土地を借りている人は借地権を持っているので、その土地の使用に関しての権利を持つことになります。土地の所有者以外の人がその土地の権利を持っている土地ということで、借地権のある土地というものは、相続税の際の評価額は減額されます。

・「借家権」とは

アパートのように賃貸住宅では、借りている人がその建物に「住む権利」を持つことになります。それが「借家権」なのです。借家権のある建物は、住んでいる人の借家権があるので、所有者が自由に建物を壊すことができません。

こういった事情からアパートの建っている土地や建物については、一定割合で減額されることになっています。

≪アパートの土地の相続税評価≫

アパートの土地は「貸家」という使用制限のある土地のため、通常の土地の評価から「借地権割合」の部分と「借家権割合」の部分をかけた割合が控除されます。

土地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合）

≪アパートの土地の相続税評価≫

一般的な建物の評価は、各自治体が決める固定資産税評価額で評価されます。しかし、アパートのように「貸家」として他人に貸し出している場合には、借地権割合（30％）の部分を控除します。

相続税対策にアパート建築は有効なの？

使い道のない「空き地」を持っているのならば、空き地としてそのまま所持しているよりも、アパートを建築する方が相続税の評価額は下がることになります。これだけ見るとメリットが大きいような気がしますよね。建築費用としてまわせるだけの預貯金があれば、賃貸アパートを建築し、所有している土地と建物の評価をさげ「相続税対策」にすることもできます。立地が良ければ、空き部屋がなく、常に家賃収入が得られる状態となり、利益が出て生活に潤いも出せる可能性も大きいですよね。

しかし、アパートを建築しても、空き部屋ばかりで家賃収入が少ないと結局は「赤字」となってしまいます。また経営や管理に関して手間がかかるというデメリットもあります。相続税対策で空き地にアパートを建築するのもひとつの方法ですが、資金繰りのことやアパート管理についてしっかり事前にシミュレーションをし、専門家や家族としっかりと相談の上、対策することが望ましいのかもしれませんね。