不動産関係①

相続はどうする？不動産の分割方法について

相続が「争い」のもとになる原因の一つに、不動産の問題があります。残された家族に平等に財産を分けることができれば、相続でもめるということはあまりないのではないでしょうか。

しかし、多くの場合、相続財産には土地や建物の不動産が含まれていて、それがトラブルのもとになってしまっています。

◎相続財産が不動産だけであるケースは争いの種になる可能性が

例えば、相続人である子どもが二人いた場合。不動産をいくつか所有している場合は、なるべく平等に分けてあげられると考えられます。ただ、貯金がほとんどなく、不動産もひとつしかない場合には、どうやって不動産を分割すればいいかという問題になってしまいますよね。

物理的に「半分に切る」ということは不可能です。また片方の子どもが親と同居していて、片方が同居していない場合でも、それを理由に同居していない子どもが相続をあきらめるというケースに簡単にはならないので、そこが争いの種になってしまうのです。さらに不動産は土地＋建物でセットとなっていることが多いですが、土地を長男、建物を次男というわけにもいかないものですよね。

しかし長男が「自分が今住んでいるのだから、自分に欲しい」と言うと、次男が不公平感を感じてしまうことになってしまいます。

◎自宅を分けるとはどういうこと？

不動産の分割方法は以下の4つの方法があると言われています。

① 現物分割

相続人同士の話合いによって、誰か一人が不動産を相続するというこの方法であれば、一人の名義へと変更できますから、以後不動産を売却する場合にもスムーズに事が運びます。

ただし、この方法の場合には残りの相続人の不公平感が増してしまいます。

不動産以外にも財産があれば、不動産は長男、貯金は次男というようにすることが多いです。しかし、不動産しか財産がない場合には難しい方法となってしまいます。

② 共有

故人が残してくれた不動産を平等に相続するには、この共有の方法は不公平感がない分け方とも言えます。もし相続人が二人ならば、共有名義で相続すれば所有権の割合は持ち分が「2分の1」ずつになります。相続人が3人いれば持ち分「3分の1」ずつの所有権となります。

一見、平等な分け方と言えそうな「共有」ですが、実はのちのちのトラブルとなりやすい方法なのです。

・売却をする場合

共有者が複数いた場合、売却したいと考えるタイミングは違うものです。例えば、一人が「売却したい」と考えても残りの相続人が同意しなければ売却はできません。相続人が複数いた場合には、全員の了承がなければ不動産の売却ができないのです。

・共有名義のだれかが亡くなった場合

例えば、長男と次男で共有名義の不動産とした場合、どちらかが亡くなったとしましょう。そうすると、その配偶者や子どもたちに所有権がうつることになり、だいぶ複雑と化していきます。

③ 換価分割

遺産が不動産しかなく、また現物分割も難しい場合には、不動産を売却して金銭に変えてから遺産を分割するというこの方法が選択されます。多くの方が納得できる方法ですし、金銭に変えることで不平等感がないというメリットがあります。

相続する不動産が今後誰も住まない場合や現在相続人の誰かが居住していない場合には、この方法が選ばれることが多いです。

④ 代償分割

上記のような分割の方法が難しい場合に選ばれるのが、この代償分割という方法です。この方法では、不動産を相続人のうちの一人が相続しますが、他の相続人に対して不動産の価値にあった金銭を支払うというものです。

例えば次のような分割方法です。

・相続人は長男Ａと次男Ｂの二人
・相続財産は「評価額3000万円の不動産と1000万円の貯金」

この場合、財産の合計は4000万円になるので、分ける時は2000万円ずつと考えますよね。しかし、長男Ａが3000万円の不動産を相続すれば、次男Ｂには1000万円足りません。そこで、長男Ａが次男Ｂに1000万円を支払うということになります。

「共有」の方法はのちのちのトラブルになることも多いため、このように代償分割の方法を取るかたも多いです。